La Ley N°30201, ha sido
creada contra los inquilinos morosos y asimismo crea el Registro de Deudores
Judicial Morosos. Esta ley entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su
publicación realizada el 28 de mayo de 2014, es decir los primeros días de agosto
de 2014. Asimismo, el Poder Ejecutivo deberá reglamentarla dentro de los 30
días hábiles de su entrada en vigencia.
CONCEPTO
DE LA CLAUSULA:
La “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”, es un acuerdo
expreso que podrá adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No
es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos, computadoras, etc.).
Mediante dicha cláusula, el
arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa,
departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se
presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o
resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.
FORMALIDAD
QUE DEBE CUMPLIR LA CLAUSULA:
En primer lugar debe
tratarse de una cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No
procederá, por lo tanto, en contratos verbales.
En segundo lugar, el
contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz
(en aquellos lugares donde no haya notario).
ACTIVACIÓN
DE LA CLAUSULA:
La clausula de allanamiento
se activará cuando se presenten dos situaciones:
a)
Cuando haya concluido el contrato de
arrendamiento o,
b)
Cuando este haya sido resuelto por falta de
pago. Esto último, siempre que se deba más de dos meses y medio de renta (art.
1697 del Código Civil).
LA
RESTITUCION INMEDIATA SOLO ES VIA JUDICIAL:
La norma establece que es
competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos
con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien
materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdicción.
Sin embargo, nada impide que
esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debe seguir
incluyéndose en la cláusula de allanamiento o en otra parte del contrato de
arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Es importante mencionar que
este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales,
requiere conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el pedido de
lanzamiento se retrace dos o tres semanas.
PROCEDIMIENTO
JUDICIAL:
El arrendador deberá
presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez recibida y
admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario.
El arrendatario solo podrá
oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar dos cosas: que el
contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler
adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada
la demanda.
Vencido el plazo establecido
sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que
pagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de
conformidad con el artículo 593°[1] del Código Procesal Civil.
Acá un tema relevante: dicho
artículo señala que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada
la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio,
aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de
notificación.
Esto es, para que proceda el
lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino
que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico
(juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la
haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la restitución no es tan
rápida como uno podría desear.
SOBRE
LAS RENTAS IMPAGAS:
La deuda del arrendatario
judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores
Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la
obligación.
Sin perjuicio de lo
anterior, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos
a través de un proceso único de ejecución, en donde debe acreditar
instrumentalmente la relación contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal
Civil).
MODELO
DE CLAUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO:
CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL
ARRENDATARIO se somete a la cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el
artículo 594 del Código Procesal Civil.
En consecuencia, en caso de incurrir en
más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o
de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá
desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a
los términos del mencionado artículo.
En ese sentido, el
arrendatario se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado
las rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente.
Es conveniente seguir
incluyendo en el contrato la cláusula de mora automática.
SOBRE
LAS DEUDAS A INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE DEUDORES MOROSOS:
Se inscribirán en el
Registro de Deudores Judiciales Morosos el incumplimiento de las acreencias
originadas en resoluciones firmes que declaren el estado de deudor judicial
moroso.
Esto podrá producirse
en tres supuestos:
a) Tratándose
de arrendatarios morosos, (art. 594 del Código Procesal Civil).
b) Cuando
el demandado no señale bien libre de gravamen, en un proceso único de
ejecución, cuya venta o remate (realización) le permita cumplir el mandato
judicial de pago (art. 692-A del Código Procesal Civil).
c) Cuando
el demandado no señale bien libre de gravamen en la etapa procesal de ejecución
forzada de una sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o
sumarísimo (art. 692-A del Código Procesal Civil).
Una
precisión importante: no podrán inscribirse en este registro las obligaciones
derivadas de procesos judiciales contra el Estado.
CANCELACION
DE LA INSCRIPCIÓN COMO DEUDOR MOROSO:
Una vez pagada la deuda, la
inscripción debe quedar sin efecto de pleno derecho. Para lograr la cancelación
del registro, la norma prevé dos caminos.
a) Que
el propio juzgado de origen oficie al órgano de gobierno del Poder Judicial la
cancelación de la inscripción.
b) A
pedido de cualquier persona. Así, acreditando el pago de la deuda, deberá
solicitarse al Poder Judicial la cancelación del registro. Para ello, se tendrá
un plazo no mayor a 7 días calendario, contados desde la fecha de presentación
de la solicitud.
ELIMINACIÓN
DEL PROCEDIMIENTO CONCURSAL POR MANDATO JUDICIAL:
Con respecto a los
procedimientos concursales, el principal efecto de esta reforma ha sido la
eliminación del denominado "procedimiento
concursal por mandato judicial", el cual estaba previsto en el
texto anterior del artículo 692-A del Código Procesal Civil.
Como sabemos, dicho
procedimiento permitía que, ante el incumplimiento del deudor de señalar bien
libre de gravamen en un proceso único de ejecución, el juez efectuaba el
apercibimiento consistente en la declaración de disolución y liquidación del
ejecutado. Luego se remitía el expediente judicial al INDECOPI a fin de
que se tramite un procedimiento concursal en el que se disponía la
publicación en el diario oficial El Peruano del nombre de las personas
sometidas a la disolución y liquidación.
Ahora, este procedimiento ha
quedado eliminado, pues a partir de la entrada en vigencia de la Ley N°30201
que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (45 días de su
publicación), la falta de señalamiento de bien libre de gravamen por parte del
deudor será ahora publicitado a través de dicho registro. No
será necesario acudir al Indecopi.
En consonancia con lo
expuesto, la Ley N°30201 en mención ha modificado los artículos 34°, 50° y 97°
de la Ley General del Sistema Concursal, Ley N° 27809. E igualmente se han
derogado los artículos 30° y 31°, así como el numeral 36.2 de la
mencionada norma.
[1] Lanzamiento.- Artículo
593.- Consentida o
ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se
ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en
el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. (…)
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